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海通房地产四维跟踪月报:库存、成交、房价、投资

发布时间:2016-11-14    研究机构:海通证券

10月成交同涨幅小幅扩大。2016年10月52城商品住宅成交面积2751万平米,环比小幅上升5.9%,同比上涨21.2%,同比涨幅较上月小幅上升,累计商品住宅成交面积为24666万平米,累计同比上涨30.3%,涨幅连续六个月回落。

一线和二线去化周期小幅上升,三四线城市稳中趋降。我们监测的35城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为12.2个月,二线城市(11个)平均去化周期为18.0个月,三四线城市(17个)平均去化周期为21.9个月。

10月房价涨幅高位回落,预计四季度进一步回落。10月全国288城一手房房价指数为1265.4,环比上涨1.39%,同比涨幅扩大至14.83%,环比涨幅出现收窄,较上月涨幅回落0.27个百分点。10月房价指数环比上涨城市数为175个,上涨城市数较上月增加15个。10月初国庆节期间调控政策频出,调控效果显现,房价涨幅走势自高位回落明显,预计四季度房价涨幅进一步回落。

受调控和土拍新政影响,10月土地成交活跃度有所下降。2016年10月300城住宅用地供应4092万平米,同比下滑28.90%;成交4128万平米,同比下滑29.5%。其中,一线供应98万平米,成交49万平米;二线供应2501万平米,成交1909万平米;三线供应2304万平米,成交2170万平米。300城住宅用地累计土地出让金为16210亿,累计同比47.4%,涨幅较上月明显回落。其中一线当月土地出让金为34亿,同比下跌89%;二线为817亿,同比上涨8%;三线为327亿,同比上涨32%。

整体观点:调控驾到叠加监管趋严,预计四季度成交总量高位但增速下行压力较大。10月最新数据显示本月销售市场成交有所回落,整体销售市场增速走过拐点逐渐下行。重点观测城市中一线、二线城市库存去化周期小幅回升。房价保持持续回升,涨幅持续回落。土地出让方面,土拍新政效果初步显现,土地供应与成交双双回落,成交活跃度下降。我们认为,受调控政策影响叠加监管趋严,预计四季度市场总量高位,增速下行压力较大。

投资建议:地产调控政策驾到,监管趋严,择股逻辑偏重主题类。国庆节前后,多个热点城市出台调控政策或升级调控政策,旨在控制房价过快上涨以及土地价格的过快上涨,监管趋严也使得增速下行压力较大。此外,银监会拟对热点城市个人住房按揭、地产表外融资进行严查。目前成交下行压力较大,我们认为择股应偏重主题类,包括:1)大上海主题类,如上海临港、浦东金桥、嘉宝集团、城投控股;2)恒大回归概念类,如金科股份、嘉凯城(000918);3)京津冀主题类,如华夏幸福、京汉股份。投资风险:行业基本面下行的风险。

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