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招商房地产高频追踪报告:三线销售表现持续靓丽、核心城市土地热度继续升温

发布时间:2016-05-15    研究机构:招商证券

配置建议:

房地产行业基本面和流动性仍维持双升,维持年度策略观点,看好行业及周期品低斜率反转;前期,市场一方面认为全局及房地产放松的边际转弱,一方面又觉得一季度信贷是去年的集中释放,两种观点存矛盾,4月数据显示信贷下滑,将倒逼未来全局进一步宽松,只有挤出利差才能让资金流向实体;经济和周期行业弱复苏初期,信用扩张是滞后的,所谓的经济预期向上导致无风险利率上升的经典经济学观点非发生在当下,那还是后面的事情。维持周期与防御殊途同归观点,看好资金价格回到下降通道,蓝筹&白马和小票维持6:4配置。

配置组合:

1.综合看,防御与周期复苏殊途同归,逻辑同样指向了蓝筹与白马,蓝筹折价排序-【蛇口/保利/侨城】,PE排序-【保利/侨城/蛇口】,首选【蛇口】;白马组合:需求外溢逻辑的二三线/地产新经济等,首选二、三线补涨机会【荣盛发展】,【世联】(类周期);强二线关注武汉【福星】/杭州【滨江】/南京【苏宁/栖霞】(栖霞是小票中相对少有的折价股,安全边际较高),一线资源价值关注【华联/中洲】。

2.仍强调地产股的长期价值在于“存量为王”,而非多元化一波流。看好壳资源价值,但需关注安全边际,建议以市值/NAV溢价率在【-30%~50%】为中枢。市场调整后部分小票进入安全边际区间。

3.房地产基金决胜未来,从“市值”和“子公司或合作方市场地位”两个维度来看,房地产基金相关标的重点关注【嘉宝】【信达】【嘉凯城(000918)】【荣盛】。

主流城市最新变化:

1.供给:4月份重点城市推盘量继续回升,但仍小于销量,拉动整体可售套数和去化周期持续下降;而一线城市可售套数有所回升,去化周期仍维持低位。

2.需求:一手房上周整体销量高位震荡回升(67城+12%),一线+29%/二线(21城)-8%/三线(42城)+34%,二线仍有下滑,但三线表现继续靓丽;重点城市二手房销量也大多环比回升。

3.价格:4月百城房价环比涨幅回落至1.5%,71城上涨/25城下跌,惠州/昆山/中山/厦门/苏州等领涨且涨幅超5%,廊坊/南京/珠海/东莞/武汉涨幅超3%,徐州/唐山/鞍山等领跌且跌幅超1% 。

4.土地:4月百城住宅类供地量低位略有回升,成交量继续下降,但楼面均价环比大幅上涨(二线城市尤为明显);开发商资源充裕加大核心城市土地热度。

政策面热点:

1.国务院发文部署双创示范基地。首批名单包括北京海淀/上海杨浦/深圳南山/天津滨海/重庆两江/武汉东湖/成都郫县等17个区域基地,清华/上交/南大/川大4个高校基地,以及招商局/阿里等7个企业基地。政策是全国一碗水端平,但关键看各地软实力。

2.《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(征求意见稿)。十三五期间新增筹建住房75万套(商品房35万套/保障房40万套),新增供应住房65万套(商品房销售30万/保障房供应35万套)。向市场传达积极增加供应的信号,关键是保障房如何界定,以及地从哪儿来;加大保障房供应也意味着对高房价容忍度提高。

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